Ulaganje u apartman na moru: Grčka ili Crna Gora – gde se više isplati kupovina?

Među kupcima iz Srbije najčešće se izdvajaju Grčka i Crna Gora, jer su relativno blizu, dobro poznate domaćim turistima i nude veliki izbor primorskih mesta.

Ipak, odluku ne treba donositi samo na osnovu lepote plaže ili ličnih uspomena sa letovanja. Važno je uporediti cenu nekretnine, pravnu proceduru, troškove kupovine, trajanje sezone, potražnju turista i mogućnost upravljanja apartmanom na daljinu. Grčka ima veće međunarodno tržište i raznovrsnije destinacije, dok Crna Gora pruža jednostavniju komunikaciju, lakši dolazak i praktičnije upravljanje nekretninom iz Srbije.

Kupovina apartmana u inostranstvu zahteva dobru pripremu

Pre nego što kupac započne obilazak nekretnina, potrebno je odrediti budžet i namenu apartmana. Nije isto kupovati nekretninu prvenstveno za lični odmor i birati apartman čiji je glavni zadatak turističko izdavanje. Kod investicione kupovine važniji su lokacija, dostupnost parkinga, udaljenost od plaže i popunjenost tokom sezone nego lični ukus vlasnika.

U Grčkoj je posebno važno angažovati stručnjake koji poznaju lokalne propise. Prilikom pregledanja ugovora, vlasničke dokumentacije i potvrda često je potreban kvalitetan prevod sa srpskog na grčki jezik, kao i saradnja sa advokatom, notarom i ovlašćenim prevodiocem. Jezička sličnost u Crnoj Gori pojednostavljuje komunikaciju, ali ni tamo ne treba preskakati proveru vlasništva, tereta, građevinske dozvole i upisa nekretnine.

Kupac treba unapred da računa i na troškove koji dolaze pored oglašene cene: porez, usluge notara i advokata, prevode, agencijsku proviziju, registraciju, opremanje i eventualno renoviranje. Tek kada se saberu svi izdaci, može se videti stvarna vrednost investicije.

Šta Grčka nudi investitorima?

Najveća prednost Grčke jeste snažna i međunarodno prepoznatljiva turistička ponuda. Pored gostiju iz Srbije i regiona, grčke destinacije privlače turiste iz velikog broja evropskih i vanevropskih zemalja. Prema podacima objavljenim za 2025. godinu, Grčka je ostvarila približno 38 miliona međunarodnih dolazaka, bez putnika sa kruzera, što pokazuje veličinu njenog turističkog tržišta.

Kupci iz Srbije često razmatraju Halkidiki, Solunsku regiju, Pieriju, Tasos, Krf i druga mesta do kojih se može stići automobilom. Nekretnine na ostrvima i poznatim destinacijama mogu ostvarivati više cene noćenja, ali su ulazne cene, održavanje i organizacija upravljanja uglavnom zahtevniji.

Prednost Grčke je i mogućnost privlačenja gostiju različite platežne moći. Dobro uređen apartman blizu mora može se pozicionirati kao porodični smeštaj, dok nekretnine na atraktivnijim ostrvima mogu ciljati goste koji traže viši nivo udobnosti. Veće tržište, međutim, znači i veću konkurenciju, pa prosečan apartman bez parkinga, terase ili dobre prezentacije može ostati neprimećen.

Troškovi i pravna procedura u Grčkoj

Kupovina nekretnine u Grčkoj zahteva dobru pravnu i poresku pripremu. Kupcu je potreban grčki poreski broj, a preporučljivo je da angažuje nezavisnog advokata koji će proveriti vlasništvo, eventualne dugove, ograničenja i legalnost objekta.

Porez na prenos nekretnine uglavnom iznosi oko tri odsto, uz manji lokalni dodatak, pa se efektivna stopa često navodi kao približno 3,09 odsto. Pored toga dolaze notarski, pravni, prevodilački i registracioni troškovi.

Posebnu pažnju treba posvetiti pravilima turističkog izdavanja. Vlasnik mora proveriti da li nekretnina može legalno da se izdaje, na koji način se registruje i koje poreske obaveze nastaju. Pravila se mogu menjati, pa nije dovoljno osloniti se na informacije prodavca ili agencije.

Prednosti ulaganja u Crnu Goru

Crna Gora je kupcima iz Srbije poznatija i jednostavnija za organizaciju. Jezik, blizina i dobre drumske veze olakšavaju obilazak, opremanje apartmana, rešavanje kvarova i komunikaciju sa gostima. Vlasnik može češće da kontroliše nekretninu i lakše pronađe osobu koja će se baviti čišćenjem i prijemom gostiju.

Budva, Bečići, Petrovac, Bar, Herceg Novi, Kotor, Tivat i Ulcinj nude različite investicione mogućnosti. Budva i Boka kotorska imaju snažnu međunarodnu prepoznatljivost i više cene, dok Bar i Ulcinj mogu pružiti pristupačniji ulazak na tržište. Prilikom izbora treba analizirati mikrolokaciju, jer se dve nekretnine u istom gradu mogu veoma razlikovati po popunjenosti.

Crna Gora je tokom 2025. godine zabeležila više od 2,7 miliona turističkih dolazaka i oko 15,4 miliona noćenja, od kojih su strani gosti ostvarili približno 95,8 odsto. Ti podaci potvrđuju da tržište u velikoj meri zavisi od međunarodne turističke potražnje.

Koliko košta kupovina u Crnoj Gori?

Strani državljani u Crnoj Gori uglavnom mogu kupovati stanove i kuće pod sličnim uslovima kao domaći kupci, dok ograničenja mogu postojati kod poljoprivrednog zemljišta, šuma i pojedinih kategorija zemljišta. Zbog toga je pravna provera veoma važna, naročito kada se kupuje kuća sa placem ili apartman u objektu čiji status nije potpuno jasan.

Kod polovnih nekretnina primenjuje se progresivni porez na promet. Stope zavise od vrednosti nekretnine, zbog čega skuplji apartmani mogu imati veći ukupan poreski trošak. Pored poreza, potrebno je predvideti notara, advokata, agencijsku proviziju, upis i opremanje.

Kod novogradnje struktura troškova može biti drugačija, pa kupac treba da zatraži precizan obračun pre potpisivanja rezervacije. Važno je proveriti da li su svi porezi uključeni u cenu, kada se plaćaju rate i šta se dešava ako investitor kasni sa završetkom objekta.

Gde je turistička sezona duža?

Grčka u proseku nudi raznovrsniju i na pojedinim lokacijama dužu sezonu. Krit, Rodos, Krf i druga ostrva mogu privlačiti goste od proleća do jeseni, dok Solun i veći gradovi imaju potražnju koja nije vezana samo za kupanje. Ipak, ostrvske nekretnine mogu biti teže dostupne vlasnicima iz Srbije i zahtevati angažovanje lokalne agencije.

Crnogorsko primorje najveću popunjenost tradicionalno ostvaruje tokom jula i avgusta. Jun i septembar mogu biti uspešni u atraktivnim mestima, dok van glavne sezone potražnja uglavnom značajno opada. Izuzetak mogu predstavljati Kotor i Tivat, gde događaji, poslovni gosti, marine i međunarodni turizam produžavaju period izdavanja.

Zbog toga nije dovoljno gledati samo cenu noćenja u avgustu. Važniji podatak je broj realno ostvarivih rezervisanih noći tokom cele godine.

Koja lokacija može doneti bolju zaradu?

Najisplativiji apartman nije nužno onaj koji se nalazi u najpoznatijem mestu. Visoka cena kupovine u popularnoj destinaciji može produžiti period povrata investicije. Sa druge strane, veoma jeftina nekretnina udaljena od mora može imati slabu potražnju i zahtevati stalno spuštanje cena.

U Grčkoj prednost mogu imati mesta do kojih turisti iz Srbije, Severne Makedonije, Bugarske i Rumunije dolaze automobilom. U Crnoj Gori su posebno traženi apartmani blizu plaže, šetališta i sadržaja za porodice. Parking, klima-uređaj, stabilan internet, terasa i funkcionalna kuhinja često utiču na odluku gosta više od luksuzne dekoracije.

Investitor treba da uporedi najmanje deset sličnih apartmana na platformama za rezervacije. Važno je analizirati njihove cene, ocene, raspoloživost i broj recenzija, jer ti podaci mogu pokazati koliko je lokacija zaista aktivna.

Kako izračunati mogući prihod i profit?

Procena prihoda počinje jednostavnom računicom: prosečna cena noćenja pomnoži se sa očekivanim brojem rezervisanih noći. Međutim, prihod nije isto što i profit. Od naplaćenog iznosa treba oduzeti provizije platformi, poreze, čišćenje, održavanje, račune, osiguranje, zamenu nameštaja i naknadu osobi koja dočekuje goste.

Na primer, apartman koji se izdaje 80 noći po prosečnoj ceni od 70 evra ostvaruje bruto prihod od 5.600 evra. Kada se odbiju svi troškovi, neto rezultat može biti znatno manji. Takođe treba računati na godine u kojima će popunjenost biti slabija ili će biti potrebno veće renoviranje.

Najrealnije je napraviti tri scenarija: oprezni, očekivani i optimistični. Investicija bi trebalo da bude prihvatljiva čak i kada se ostvari oprezni scenario, a ne samo kada je apartman popunjen skoro svakog dana.

Grčka ili Crna Gora – šta je bolji izbor?

Grčka može biti bolji izbor za investitora koji želi pristup većem međunarodnom tržištu, dužu sezonu i mogućnost rasta vrednosti nekretnine u poznatoj turističkoj zemlji. Istovremeno, potrebno je prihvatiti složeniju administraciju, jezičku barijeru i zahtevnije upravljanje na daljinu.

Crna Gora odgovara kupcu kome su važni blizina, jednostavna komunikacija i mogućnost da lično kontroliše apartman. Lakša organizacija može smanjiti operativne probleme, ali je u mnogim mestima sezona kraća i koncentrisana na nekoliko najtraženijih nedelja.

Konačna odluka zavisi od budžeta i načina korišćenja. Za lični odmor uz povremeno izdavanje praktičnija može biti Crna Gora. Za ozbiljniji turistički posao i šire međunarodno tržište Grčka može pružiti veći potencijal. U oba slučaja najvažnije je kupiti pravno čistu nekretninu na dobroj mikrolokaciji, sa troškovima koji ostavljaju dovoljno prostora za održivu zaradu.